Problema reparaţiilor, întreţinerii sau înlocuirii acoperişului unui bloc de locuinţe stârneşte adesea controverse între proprietari. Fiecare îşi doreşte un acoperiş solid deasupra capului, dar când vine momentul de plată, opiniile diferă. Din fericire, legislaţia românească oferă detalii clare privind aceste cheltuieli, iar în articolul de faţă vom analiza atât cadrul legal, cât şi implicaţiile practice pentru asociaţiile de proprietari.
În primul rând, trebuie să înţelegem că acoperişul face parte din părţile comune ale construcţiei, conform Legii 230/2007 şi Normelor de aplicare a Legii 196/2018. Asta înseamnă că responsabilitatea financiară pentru întreţinerea periodică, repararea avariilor sau înlocuirea completă a învelitorii cade în sarcina asociaţiei de proprietari, nu doar a celui care locuieşte la etajul superior.
Cu alte cuvinte, atunci când acoperişul prezintă infiltraţii, fisuri sau alte probleme, costurile nu pot fi imputate exclusiv proprietarului apartamentului de la ultimul nivel. Toţi coproprietarii de la nivelul blocului participă la plata lucrărilor, în funcţie de cota lor parte – procent calculat în funcţie de suprafaţa utilă a fiecărui apartament.
Rolul adunării generale a asociaţiei de proprietari este esenţial. Prin hotărâre luată cu majoritate simplă (cel puţin 50%+1 din cotele părţi reprezentate), se aprobă bugetul pentru intervenţii, se încheie contractul de reparaţii şi se stabileşte termenul scadenţei. Administratorul sau preşedintele asociaţiei are datoria legală de a pune în executare această decizie şi de a urmări derularea contractului.
Există însă şi excepţii. Dacă daunele au apărut din culpa unui proprietar – de exemplu, lucrări neautorizate pe pod, comportament neglijent sau instalarea de echipamente private (antenă, panouri solare) fără aviz – atunci se poate solicita responsabilizarea financiară exclusivă a acelui coproprietar. În practică, această situaţie se stabileşte prin procese-verbale sau, în caz de contestare, prin decizie judecătorească.
Un alt caz aparte îl reprezintă lucrările de modernizare decise de adunarea generală. Dacă asociaţia hotărăşte să schimbe nu doar acoperişul deteriorat, ci şi învelitoarea cu un material mai performant (de exemplu, tablă în loc de ţiglă), costurile adiţionale pot fi împărţite proporţional. Totuşi, pentru investiţii majore (cum sunt sisteme fotovoltaice integrate în învelitoare), legea prevede o procedură specială de consultare şi vot, astfel încât proprietarii să fie informaţi în avans despre impactul financiar.
Din punct de vedere practic, este recomandat ca asociaţiile de proprietari să îşi întocmească un plan de întreţinere periodică: inspecţii anuale, mici reparaţii preventive şi alocări bugetare regulate. Această abordare reduce surprizele pe termen lung şi ajută la menţinerea valorii clădirii. În plus, o întreţinere constantă costă de obicei mai puţin decât reparaţiile majore amânate ani de zile.
Pentru a evita conflicte, transparenţa financiară şi comunicarea cu toţi proprietarii sunt vitale. Întocmirea unui cont bancar separat pentru fondul de reparaţii, prezentarea facturilor în adunările periodice şi oferirea de devize de la mai mulţi ofertanţi fac ca deciziile să fie acceptate mai uşor.
O abordare colaborativă presupune şi educarea locatarilor: unii nu realizează costul real al lucrărilor sau necesitatea intervenţiilor de reparaţii imediate. Organizarea unor întâlniri de informare, distribuirea de materiale explicative sau apelarea la un expert care să prezinte starea tehnică a acoperişului sunt soluţii care sporesc nivelul de înţelegere şi responsabilitate.
Din experienţa altor asociaţii, proprietarii care investesc împreună în elementele comune – nu doar în propriile apartamente – obţin apoi facturi mai mici la întreţinere şi, pe termen lung, un confort interior sporit. Un acoperiş bine întreţinut previne umiditatea, mucegaiul şi pierderile de căldură, diminuând cheltuielile la utilităţi.
În concluzie, legislaţia românească este destul de clară: acoperişul este parte comună şi, prin urmare, costurile privind întreţinerea, reparaţia sau înlocuirea acestuia se împart proporţional între toţi coproprietarii. Pentru a asigura funcţionarea eficientă a unui bloc, asociaţia de proprietari trebuie să fie bine organizată, transparentă şi proactivă în planificarea lucrărilor. Numai astfel se pot evita neînţelegerile şi întârzierile costisitoare, iar valoarea imobilului rămâne stabilă pe termen lung.
